МЫ И ГОРОД
Мы, люди, отдавшие лучшие годы своей жизни работе на предприятиях города и связывающие с ним своё будущее, заслужили и ИМЕЕМ ПРАВО НА ЛУЧШЕЕ КАЧЕСТВО ЖИЗНИ. Мы, горожане, в совокупности владеем основным капиталом города — общей стоимостью его приватизированных квартир в сумме порядка 1,5 млрд долларов или 35 млрд рублей. Мы — акционеры ОАО «Город Протвино», нанявшие путем выборов для его управления менеджера — Главу города и наблюдательный Совет — Совет депутатов, распоряжавшихся до последнего времени бюджетом всего в 1 млрд рублей.
Вся земля города, его леса, его настоящее и будущее принадлежит всем нам в силу одной только истории нашей жизни.
МИССИЯ ГОРОДА
В нашей истории было одно важное событие — приехав сюда на работу, мы косвенно признали миссию Протвино быть форпостом научно-технического развития — как идею, достойную того, чтобы тратить на неё жизнь. Наши дети, конечно, ничего не выбирали, но сопричастны этой миссии по факту судьбы, факту своего рождения в городе науки. Протвино был одним из самых элитных городов системы Министерства среднего машиностроения и должен был обеспечить лидерство страны в физике высоких энергий. В решении этой важной государственной задачи главным элементом были не материальные ресурсы, а квалифицированные люди, кропотливо отбиравшиеся по всей стране. И радикально менять эту миссию то ли на дачный посёлок городского типа, то ли на центр стеклотарной промышленности, по-видимому, не вправе даже мы, горожане-акционеры.
ГОРОД СЕГОДНЯ
Численность населения за последние 15 лет снизилась на 2,5 тысячи человек и составляет сегодня около 36,5 тысяч. У города появилась реальная перспектива стать наукоградом, у ГНЦ ИФВЭ — перспектива развития в связи с вхождением в холдинг ОАО «Атомэнергопром» госкорпорации «Росатом». Вектор его понятен — наука и инновационные технологии. Будущее Протвино связывается с неизбежным возрождением ГНЦ ИФВЭ. Пробный камень этого — судьба существующего тоннеля УНК. Через несколько лет можно ожидать появления стратегической программы развития и создания под неё новых рабочих мест. При этом придется приглашать большое число квалифицированных специалистов извне, поскольку набрать и подготовить из местных жителей можно не более 70% требуемого персонала. Дубна, например, под свою программу строит жильё для приема около 30 тысяч программистов и сопутствующего им обслуживающего персонала.
В результате сокращения финансирования основного градообразующего предприятия ГНЦ ИФВЭ его численность уменьшилась в несколько раз. Обанкротился ЗЭМО. Части квалифицированного персонала удалось пристроиться во вновь созданных научно-производственных предприятиях города: «РДТеХ», «Рентгенпром», «Систел», «Турботехника», «ДНК-технологии», «Диалог 2000», «ВЕДА» и т. д. Начали развиваться изначально не профильные для города предприятия: мебельное предприятие «Янтарь», типография «А–Принт», несколько производств продуктов питания и стройматериалов. Стали появляться экологически проблемные химические производства, появился проект гигантского завода. Но пока значительная часть работоспособного населения, немногим менее 10 тысяч человек, работает в Москве и окрестностях.
КАКОЕ ЖИЛЬЁ НУЖНО ГОРОДУ?
Под будущую программу развития потребуется комфортное жильё, иначе необходимые специалисты с семьями извне просто не приедут. Адекватные образцы — это коттеджи на две семьи, которые только и удовлетворяют современным требованиям комфортности: отдельный вход, небольшой участок земли, гараж для автомобиля.
С другой стороны, для проживания приглашённых специалистов в течение нескольких лет реализации программы потребуются значительные объёмы арендного жилья, функционально подобного гостиницам квартирного типа, которые раньше были во «французских» домах-башнях на ул. Московской. Фактически, это доходные дома, срок окупаемости которых достаточно велик (около 20 лет), чтобы за это взялись чисто коммерческие структуры. В них будут заинтересованы предприятия-работодатели, осуществляющие долгосрочные программы. А чтобы компенсировать замороженные в арендном жилье средства, им надо дать возможность построить немного коммерческого жилья в соответствующем для этого объеме, но не более того! В этом и состоит количественный критерий необходимого коммерческого жилья в городе.
70% персонала будущей программы из числа местного населения также достойны того, чтобы улучшить своё качество жизни за счёт комфортабельного малоэтажного жилья. Они уже имеют неплохие квартиры, продав которые можно получить достаточные средства для строительства комфортного жилья большего объёма по цене, близкой к себестоимости. Хотя далеко не каждый пойдёт на это хлопотное дело. Как и очередники, у которых при поддержке государства это единственный шанс построить жильё на доступные им средства. Проблема очередников — это проблема не только самого города, а всего государства — как одного из долгов СССР. Правительство уже рассчиталось с зарубежными кредиторами, теперь настала очередь отдать внутренний долг очередникам.
СКОЛЬКО ЖИЛЬЯ СЕГОДНЯ НУЖНО ГОРОДУ?
В городе около 2,5 тысяч семей-очередников, которые всё же где-то живут, хоть и в стеснённых условиях. Для их улучшения потребуется не более 100 тысяч кв. м жилья. В выступлении Главы города по местному телевидению было сказано, что дешевле, чем за 1,5 тысячи долларов за 1 кв. метр жильё очередникам продаваться не может. Конечно, это на целую тысячу долларов ниже рыночной стоимости, и очередник в случае его продажи сможет заработать на этом 50–70 тысяч долларов, но где он будет тогда жить? По-прежнему в стеснённых условиях или уедет из города в другое место, где жильё дешевле? В то же время свой дом при обещанной поддержке государства он может построить по цене до 1000 долларов за 1 кв. метр.
Вторая группа — это те, кто хочет улучшить свои жилищные условия, построив малоэтажный дом и освободив для вторичного рынка занимаемую ранее квартиру. Соответствующих опросов в городе пока не проводили, но можно предположить, что это будет, скорее всего, малая часть коренного населения города, порядка тысячи семей. Остальное жильё должно связываться с потребностями развивающихся предприятий.
ЧТО ПРЕДЛАГАЕТ ПРОЕКТ НОВОГО ГЕНПЛАНА?
Застроить город по максимуму — практически удвоить его население. Хотя в сопровождающих генплан документах перспективная общая численность населения Протвино указывается 41–43 тысячи человек при совокупной площади жилья в городе 1170 тысяч кв. м, в среднем по 27–29 кв. м на человека. На участках новой жилищной застройки в 86 га планируется построить 410 тысяч кв. м жилья под расчётное число жителей 14,3 тысяч человек. На 22 га из них предусмотрено строительство малоэтажного жилья общей площадью 25 тысяч кв. м, на остальных 64 га — 385 тысяч кв. м высокоэтажного жилья. Ясно, что, если это коммерческое жилье, то ничто не помешает поселиться на этих 410 тысячах кв. м 30–40 тысячам нового населения, что в совокупности составит 70–75 тысяч человек с соответствующими последствиями для природы и социальной инфраструктуры.
С учетом сегодняшних рыночных цен, 2,5 тысячи долларов за кв. м, продажная стоимость вновь планируемого к возведению жилья составит около 1 млрд долларов или 23,5 млрд рублей. С учетом превышения рыночной цены жилья над себестоимостью самих жилых зданий примерно в 5 раз (без учёта строительства социальных объектов и дополнительной инженерной инфраструктуры, которые могут быть использованы за счет ранее созданных избыточных резервов, как при точечной застройке, или возводиться за счет государственных ресурсов) прибыль такого строительства теоретически может достигать 18 млрд рублей. В случае коммерческой застройки эта прибыль делится между организаторами строительства — девелоперами и их многочисленными посредниками.
Но в случае некоммерческой застройки для улучшения условий проживания местного населения эта прибыль капитализируется коренными жителями. Примерно по полмиллиона рублей на каждого жителя города. Оказывается, что генплан позволяет распоряжаться в 18 раз большим ресурсом, чем при обычном распределении годового бюджета в 1 млрд руб. В этом, собственно, и состоит цена вопроса генплана города.
КАК И ДЛЯ ЧЕГО ВЕДЁТСЯ МАССОВАЯ ЗАСТРОЙКА МОСКОВСКОГО РЕГИОНА?
Большинство квартир в Москве и Московской области строится для сохранения нажитого капитала. Стоимость недвижимости в любом месте надёжно отслеживает инфляцию, а в Московском мегаполисе в течение многих лет демонстрирует устойчиво высокий рост. Поэтому множество, как правило, неотделанных, квартир остаются непроданными и незаселёнными. Не надо забывать, что на Западе строительный бизнес считается идеальным для отмывки денег, недаром он там часто узурпируется мафией. У нас за последние 15 лет также появились огромные, не вполне легитимно нажитые средства — достаточно проследить динамику роста числа российских валютных миллиардеров.
Ясно, что любая власть испытывает давление бизнеса, который всячески склоняет её к форсированию строительства. Но умное руководство должно беречь ограниченную городскую территорию для последующего развития, для создания новых квалифицированных рабочих мест с целью возврата в город около десяти тысяч работающих в Москве жителей города, вынужденно оторванных от своих семей. Этому раньше способствовала естественная резервная территория в виде высоковольтной линии. Но в последний год всё изменилось, и в бюджете города нашли средства на разработку проекта генплана и приняли решение вынести ЛЭП.
Принятие генплана дает зелёный свет в первую очередь коммерческому строительству. Градостроительный Кодекс однозначно требует от главы муниципального образования в течение 3 месяцев после утверждения генплана принять его план реализации, включающий конкретные участки, объекты, сроки подготовки документации и строительства. Коммерческое массовое строительство жилья теперь ведётся очень высокими темпами с применением типовых проектов домов морально устаревших серий, порой, не поддающихся утилизации, позволяющих обеспечить более выгодную ценовую конъюнктуру и реализовать основную часть генплана всего за три-четыре года. За исключением, конечно, объектов соцкультбыта, требующих индивидуального проектирования.
Надо иметь в виду, что наступил очень опасный период, когда разбогатевшие московские строители устремились в Московскую область. Вот-вот и в наш город придёт имеющее около двух десятков областных филиалов мощное строительное предприятие, которое входит в тройку крупнейших строительных компаний России и занимает более 20 процентов московского рынка жилищного строительства. В 2007 году оно построило в Московском регионе более 1,2 миллиона кв. м жилья. Ему не нужны ни долевые участники строительства, ни кредиты — оно само себе сверхбогатый инвестор, который проглотит застройку всего города одним заказом целиком вместе с малоэтажной застройкой.
А если, наконец, у города появится некоммерческий стратегический инвестор, например, Росатом или «Базовый элемент» Олега Дерипаски, а пространство для роста уже закончилось? Будучи застроенным коммерческим жильем, город навсегда потеряет возможность развития как наукограда.
КАК МУНИЦИПАЛИТЕТЫ ОТНОСЯТСЯ К СВОЕЙ ТЕРРИТОРИИ НА ЦИВИЛИЗОВАННОМ ЗАПАДЕ?
Возьмем, для примера, известный нам баварский наукоград Унтершляйсхейм, побратим Зеленограда. В нём при 26 тысячах коренного населения создано 100 тысяч рабочих мест. Кадастровая стоимость инфраструктурно обеспеченной земли в центре города искусственно завышена. Для снижения антропогенной нагрузки площадь строящегося жилья на таком участке ограничена 60% его площади. То есть, нельзя на маленьком участке построить высоченную жилую башню и компенсировать затраты на покупку дорогой земли.
Но как только появляется проект, нужный для развития города, муниципалитет субсидирует его за счёт снижения стоимости земли. Так, собственно, и произошло для нашего проекта строительства выставочно-офисного комплекса Москвы. При этом для него предлагались 23 резервные площадки в различных городах в окрестностях Мюнхена, включая участок в самом центре столицы Баварии.
КТО И СКОЛЬКО ЗАРАБАТЫВАЕТ У НАС НА СТРОИТЕЛЬСТВЕ?
|
Если за 100% принять себестоимость строительства самого дома, то в Московской области потенциальная прибыль от реализации по рыночным ценам при наиболее благоприятных условиях точечной застройки может составлять 400–500%. Но поскольку наличие сверхприбыли при коммерческом строительстве известно, ею приходится делиться.
Чтобы почувствовать масштаб затрат, приведём данные одного подмосковного застройщика по его коттеджному посёлку, где прибыль заведомо меньше, чем на высокоэтажной застройке. Девелопер — организатор строительства забирает её самую большую часть, обычно не менее 50% — иначе строить не берётся. Небольшая прибыль — 15–20% достаётся строительной организации — она строит не просто за зарплату. Кроме стоимости земли (25%) и объектов социальной инфраструктуры (30%) город по сложившейся традиции безвозмездно получает 10% построенного жилья. Далее: 15% — проект, 25% — благоустройство территории, 30% — инженерные сооружения и коммуникации, стоимость кредитов за два года — 25%, реклама — 4%, риэлтор — 4%, топ-менеджмент девелопера — 10%, запуск управляющей компании — 7%. Итого 285%. Остальное уходит на преодоление шести «шлагбаумов»: отвод земли, разрешение на проектирование, согласование техусловий, утверждение проекта планировки, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
ЖСК ПОМОЖЕТ СНИЗИТЬ ЗАТРАТЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НЕКОММЕРЧЕСКОГО ЖИЛЬЯ
Идея доступности некоммерческого жилья, которую продвигает избранный президент Дмитрий Медведев, состоит в том, чтобы минимизировать вышеуказанное «кормление» на рядовом застройщике, который строит для себя, а не на продажу, а значит, не имеет указанной сверхприбыли. Это ему поможет осуществить жилищно-строительный кооператив (ЖСК), являющийся коллективным девелопером. Эта идея давно витала в воздухе, но впервые мы увидели её возрождение в новых условиях у наших коллег-учёных из подмосковного Троицка, несколько лет назад создавших восемь жилищно-строительных кооперативов, объединённых в ассоциацию для строительства комфортного жилья на последнем доступном в городе участке площадью 20 га. Год назад в первом чтении новый законопроект о ЖСК рассмотрен в Госдуме, и сейчас соответствующие изменения готовятся к внесению в Жилищный Кодекс при активной поддержке Дмитрия Медведева.
ПУБЛИЧНЫЕ СЛУШАНИЯ ПО ГЕНПЛАНУ
Жители города имеют всего одну возможность высказать своё мнение по генплану, которое будет официально зафиксировано в протоколе . 15 мая в 16.00 в большом зале Дома культуры на общественных слушаниях.
Для проведения публичных слушаний по генплану закон требует не просто представить для обозрения эскизы демонстрационных материалов, но и текстовую составляющую с описаниями и обоснованиями, а также проект решения по проекту генплана, чего сделано не было и без чего понять смысл генплана просто невозможно. Проект генплана в обязательном порядке должен представляться на местном телевидении, по радио, а также для коллективов предприятий города.
ЕСТЬ ЛИ БУДУЩЕЕ В ГЕНПЛАНЕ?
Проект генплана — это большая работа, выполненная кропотливо и аккуратно НИИПИ градостроительства. Конечно, нужно проектировать и строить социальные, культурные, спортивные объекты, обоснованное для нужд города комфортное жильё, да и сам генплан тоже необходим, но в виде, предусматривающем множество резервных мест под будущее развитие, ориентиры которого всё время динамично меняются.
Отсутствие здания высшего учебного заведения города на перспективу ближайших 20 лет — недостаток генплана города.
Во всем мире в обсуждение генеральных планов власть всеми силами старается включить бизнес-сообщество и общественность. Потому что планы надо кому-то выполнять: строить, беречь природу, жить по-человечески, не сорить, не ломать сделанное другими. В мире уже давно используется специальная процедура — ФОРСАЙТ, в ходе которой вырабатывается согласованное видение будущего всеми заинтересованными субъектами развития.
Данной публикацией мы хотим поставить прямые вопросы: что изменилось, что конкретно нового стало ясно для перспективы развития города, если для этого требуется срочный вынос высоковольтной ЛЭП и застройка занимаемой ею территории преимущественно коммерческим жильем? Почему городу не хватает двух строящихся домов на Заводском проезде и четырёх-пяти на юге?
Основная идея — это разумное обустройство городского социума, у нас есть много позитивных предложений, как это сделать. Выдвигайте свои, и давайте будем всё это совместно обсуждать, проектировать, искать ресурсы и реализовывать. Получится своего рода серьёзная общегородская деловая игра на тему развития Протвино, которая будет происходить одновременно в СМИ, интернете, различных клубах, на предприятиях. Приглашаем к участию в нашей аналитической работе экспертов, различные общественные группы и организации, всё активное население города. Пишите в редакцию газеты отзывы на наши публикации, высказывайтесь на городском интернет-форуме (www.protvino-forum.ru) — самое значимое мы постараемся опубликовать.
Дмитрий ЛЕОНЕНКО,
8 (925) 5172927,
leo200652@mail.ru
Опубликовано в газете «События» № 16
25 апреля 2008 года
|
